ЗЕМЕЛЬНІ ДІЛЯНКИ ПІД
БАГАТОКВАРТИРНИМИ БУДИНКАМИ
Сьогодні, хочеться більше приділити уваги питанню,
щодо оформлення прав на земельні ділянки
під багатоквартирними будинками. Особливо
звернути увагу на зміни, які було внесено Законом України «Про
особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» № 417-VIII
від 14.05.2015 р, який набрав чинності з 01.07.2015 р. (далі Закон № 417). Так як саме цей Закон № 417 зобов’язує
мешканців багатоквартирних будинків до 01 липня 2016 року визначитися з формою управління будинком, тобто це буде ОСББ, ЖБК чи
управитель, призначений місцевими органами управління, якщо не створено іншої
форми управління. Через те, що згідно саме цього Закону, ЖЕКи повинні зняти з
свого балансу багатоповерхові будинки та передати їх на баланс новоствореним
установам. Тому наступним резонним питанням є питання , а що потрібно робити з
землею, яка під будинком.
Згідно зі ст.. 42 Земельного кодексу України
земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні
до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної
власності, надаються в постійне користування
підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цим
будинком. Ці земельні ділянки передаються безоплатно у власність або постійне
користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому КМУ (який ще не затверджений, хоча повинен
зі дня на день бути).
А тепер нам потрібно розібратися в хитросплетіннях
законодавчої термінології.
Що ж значить термін «земельна ділянка» та скільки землі потрібно під багатоповерхівкою.
Через те що, саме передавати потрібно земельну ділянку, а не просто землю.
Згідно до пп. 14.1.74 п.14.1 ст.14 Податкового кодексу України: «земельна ділянка ― частина
земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, цільовим
(господарським) призначенням та з визначеними щодо неї правами».
Простіше кажучи — земельна ділянка має бути
сформованою. Способи такого формування передбачені ст. 791 ЗКУ2, а
його наслідком є внесення інформації про земельну ділянку до Державного
земельного кадастру. А кінцевим
результатом є присвоєння кадастрового
номера земельної ділянки. І вже потім
сформовану земельну ділянку та певну
інформацію про неї можна буде побачити на публічній кадастровій карті та
отримати витяг з Державного земельного кадастру.
На сьогоднішній день, слід урахувати, що на публічній карті можуть бути відсутні дані
про земельні ділянки, сформовані до 2013 року, через те що наповнення карти інформацією
Державним земельним кадастром триває і досі. Отож, земельні ділянки під новобудовами сформовані
(інакше забудовник не отримав би дозволу на будівництво), а під радянськими
багатоповерхівками (якщо в них не створені ОСББ або ЖБК) ― ні.
Загальна площа сформованої земельної ділянки під будинком повинна включати земельну ділянку під будинком та прибудинкову
територію, необхідну для обслуговування такого будинку.
Згідно до п.4 ч 1 ст. 1 Закону № 417 та пп.14.1.205 п.14.1 ст.14
Податкового кодексу України: «прибудинкова
територія – територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі
відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної
ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі
та споруди, що необхідні для обслуговування багатоквартирного будинку та
задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та
наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у
багатоквартирному будинку».
Але як визначити
цю територію?
Найпростіше це зробити для новозбудованих будинків. Тут все просто –
земельна ділянка, виділена для будівництва, з урахуванням того, що цільове
призначення земельної ділянки – це будівництво й обслуговування
багатоквартирного житлового будинку, і зменшувати її немає жодних підстав. Тобто, новобудови мають більш-менш нормальні
сформовані земельні ділянки, які необхідні для забезпечення життєдіяльності
багатоповерхівки.
Набагато складніше, коли мова йде про будинки старої забудови. Тут потрібно
буде брати до уваги реальну містобудівну ситуацію, враховуючи щільність
забудов, наявність сформованих земельних ділянок, генеральний план міста, та
боротися за кожен квадратний метр землі,
щоб отримати хоча би якусь прибудинкову територію. В іншому випадку можна буде залишитися з
землею безпосередньо під будинком та проїздом або тротуаром, і Вам навіть ніде
буде погратися з дитиною, або вигуляти Вашого песика. Уявіть собі недалеке
майбутнє, коли всі земельні ділянки будуть сформовані, і вони будуть чиїмось,
то кожен буде прогулюватись тільки на своїй приватній ділянці, огородженій
парканом.
Як скористатися
правом на отримання земельної ділянки
Згідно положень ч.1 ст. 116 Земельного кодексу України зрозуміло, що право
на землю можуть отримати як громадяни, так і юридичні особи. А тепер, давайте на хвилинку уявимо, земельна
ділянка під багатоповерхівкою, і кожен співвласник хоче отримати право на цю
землю, виникає закономірне питання: «Це можливо в реальному житті?». Наша
відповідь – ні. Тому не зважаючи на внесені зміни в ст.. 42 ЗКУ, можливість скористатися правом на отримання
земельної ділянки може тільки ОСББ.
Що ж для цього потрібно?
1.
Звернутися з клопотанням
до місцевої (міської, селищної, сільської) ради, щодо надання дозволу на
розробку проекту землеустрою про відведення земельної ділянки. Термін розгляду
місцевою радою 1 місяць. (ст. 38 ЗКУ, ч.
1 ст. 122 ЗКУ, ч.1 ст. 123 ЗКУ, ч.3 ст. 123 ЗКУ);
2.
Отримати дозвіл на розроблення проекту
землеустрою, щодо відведення земельної ділянки;
3.
Розробити проект землеустрою
(ст..26 ЗУ «Про землеустрій»);
4.
Погодити проект з
територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що здійснює
реалізацію державної політики у сфері земельних відносин. Термін погодження 10
робочих днів. (ч.1,2 ст. 186 ЗКУ);
5.
Зареєструвати земельну
ділянку, як об’єкт права в державному земельному кадастрі. Де Вашій земельній
ділянці присвоять унікальний кадастровий
номер, занесуть земельну ділянку до публічної кадастрової карти, та отримаєте
витяг з державного земельного кадастру;
6.
Погодити проект
землеустрою з місцевими радами, щодо надання земельної ділянки у власність або
постійне користування. Термін два тижні із дня отримання проекту. ( ч.6 ст.123
ЗКУ);
7.
Зареєструвати у державного реєстратора право на земельну
ділянку. Термін реєстрації п’ять робочих
днів. Результат – витяг із державного реєстру прав, який і підтверджує набуте
право на землю.
Хочеться зазначити, наразі отримання земельної
ділянки співвласниками багатоквартирних будинків у власність або користування
не є обов’язковим.
А ще потрібно враховувати
Негативні сторони отримання права власності або
постійного користування на землю , це:
- Оформлення землевпорядної документації відбувається
за рахунок замовника (співвласника будинку чи ОСББ), то потрібно розуміти що це
не дуже дешево;
- Кожна оформлена земельна
ділянка – це додаткові надходження до бюджету. Отже, потрібно буде сплачувати
податок з моменту державної реєстрації права на земельну ділянку і ні днем
раніше. Слід зауважити, що власники квартир не є платниками земельного податку,
а от особам, які отримають право власності або постійного користування є
платниками цього податку.
Але є й дуже серйозна позитивна сторона, це:
- Спосіб захистити свою
територію від зазіхань інших осіб, її використання чужинцями, наприклад, під
установлення МАФів та інших тимчасових споруд, паркування чужих авто та
інше. І, якщо в майбутньому Ви захочете
огородити свою територію парканом, то матимете законне право.
І в кінці, хочеться
зазначити, що потрібно дочекатись порядку передачі земель у власність або
постійне користування під багатоквартирними жилими будинками, затвердженого
Кабінетом Міністрів України . Але будьте пильними, щоб в майбутньому не
залишитися з земельною ділянкою, яка буде лише безпосередньо під будинком і
зовсім без прибудинкової території.
З повагою, МІЙ РАДНИК
