НОВІ ПРАВИЛА В СФЕРІ ЖКГ

              На сьогоднішній день є дуже актульним  Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р. № 417-VIII. Особливість цього Закону полягає в тому, що саме ним передбачено, що управління багатоквартирним будинком здійснюють його співвласники, тобто мешканці. І саме вони ЗОБОВ’ЯЗАНІ з 01 липня 2016 року самостійно укласти договори на обслуговування багатоповерхівок, наприклад, на вивезення сміття, обслуговування ліфту та  інше. До 01 липня 2016 року ЖЕКи будуть  продовжувати надавати ці послуги, а після цієї дати НІ. 

              Ця реформа в сфері ЖКГ стосується майже кожного міського мешканця. Ігнорувати цей Закон не потрібно. Через те, що  протягом одного року з дати набрання чинності цим Законом (до 01.07.2016 р) співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається місцевою владою. А це дуже ризиковано, тому що ніхто не знає хто цей управитель, і чиї інтереси він представляє, та які його професійні здібності.

               Що ж стосується досвіду управління, то загалом мешканці, які проживають у баготоповерхових будинках мають його в межах 10% через систему управління ОСББ та ЖБК, для інших людей, це зовсім нове випробування. Тим паче, що цей Закон має багато незрозумілих та непрописаних норм, невідшліфовану систему запровадження в життя, а також багато потенційних небезпек для мешканців комунальних будинків. 

           Тепер  мешканці багатоповерхівок повинні чітко розуміти декілька нових правил гри:

І. Бюджетних коштів на капітальний ремонт будинку - НЕМАЄ.

ІІ. Ризик натрапити на недобросовісного управителя, так як законодавчих вимог до
     цієї кандидатури немає.

ІІІ. Вільний вибір на ринку послуг ЖКГ, але тут присутні не тільки порядні гравці, і                              цього не слід забувати. 

ІV. Вирішення питань заборгованості лягає тепер тільки на плечі мешканців будинку, 

     і все що з цим пов'язане: претензійна робота, написання вимог та примусове                                 стягнення. 

V. Від тепер будинок живе тільки на ті кошти, що сплатили мешканці. А якщо                                  недоплатили, то вибачте, весь будинок недоотримає якісь послуги.

ДО	ПІСЛЯ
Всі послуги по утриманню будинків здійснювали ЖЕКи та комунальні підприємства	Комунальні підприємства та ЖЕКи працюють в режимі конкуренції, і відтепер не є монополістами
Мешканці не приймали участі у виборі виконавців послуг, так як це була преференція міської влади	Мешканці самостійно укладають договори з вибраними підприємствами, підрядниками
Мешканцям доводили тарифи та перелік комунальних послуг - це було обов'язковою вимогою	Мешканці самостійно встановлюють необхідні тарифи та послуги, виходячи з власних потреб

Мешканці не мали можливості  приймати участі у складанні кошторису, та контролювати використання сплачених коштів	Мешканці мають можливість самостійно затверджувати кошторис, та контролювати використання коштів
Відповідальність за ремонт та тимчасові поломки ніс ЖЕК, і в випадку виникнення аварійної ситуації всі телефонували до ЖЕКу, а ті в свою чергу приймали необхідні заходи для усунення аварії	Від тепер вся відповідальність за усунення поломок лягає на плечі мешканців. І на скільки швидко вони це організують, настільки ж швидко зможуть знову користуватися ліфтом чи каналізацією, і т.д.. Отже, чужого немає: підвали,дахи, елетро-та тепломережі - це відповідальність кожного.
ЖЕКи мали можливість бюджетного фінансування. І в випадку, коли якомусь будинку не хватало коштів на ремонт, то бюджет допомагав.	Ніякої допомоги з бюджету Законом не передбачено. Від тепер мешканці самі себе фінансують, і тільки за свій рахунок роблять ремонти.
Захищенність ЖЕКів від банкрутсва, завдяки підтримкі бюджетних коштів та органів місцевої влади	Ніяких подібних гарантій захисту від банкрутсва мешканці багатоповерхівок від тепер не мають.

                Цим Законом передбачено зняття з балансу ЖЕКів багатоповерхових будинків та передачі їх на баланс підприємств, тобто ОСББ,  які будуть створені мешканцями багатоповерхівок (звертаю Вашу увагу, більш детальніше прочитайте статтю в моєму блозі про створення ОСББ).  Тобто, ЖЕКи повністю знімуть з себе відповідальність за Ваші будинки. А у Вас залишається тільки 6 місяців для вибору правильної стратегії по управлінню Вашим житлом. 
  

            І на останок, хочеться додати, що Закон № 417 вніс істоні зміни до Земельного кодексу України (далі ЗКУ). Серед яких відредаговано ст. 42 ЗКУ, де тепер чітко зазначено: "Земельні ділянкки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в ПОСТІЙНЕ користування підприємствам, установам, організаціям, які здійснюють управління цими будинками". Також  п. 4. ч.1 ст. 1 Закону № 417 надано визначення прибудинкової території.   Отож, мешканцям ОСББ доведеться оформлювати земельні ділянки під багатоквартирними жилими будиками. Але потрібно дочекатися механізму передачі, який повинен бути затверджений Кабінетом Міністрів України. 

          Також не слід забувати й про податок на землю, тому що на відміну від власників квартир у багатоквартирних жилих будинках, які не є платниками земельного податку до бюджету, то ОСББ або установи, що здійснюють управління цим будинком Є ПЛАТНИКАМИ земельного податку за земельні ділянки під багатоквартирними жилими будинками.

        Більш детальніший аналіз змін внесених Законом № 417  до ЗКУ опублікуємо в наступних темах.

                                                                                                                 З повагою, Мій радник

«ШВИДКІ ГРОШІ» ПЕРЕВАГИ ТА РИЗИКИ

На сьогоднішній день в зв’язку з важкою економічною ситуацією в країні люди, які потрапили в скрутне становище  все частіше й частіше звертаюся за грошима до ломбардів. Але ніхто не замислюється про наслідки  від  отримання такого фінансового кредиту. Ми хочемо звернути Вашу увагу на деякі деталі, щоб Ви змогли не потрапити до халепи. 

ПЕРЕВАГИ:

1.      «Швидкі гроші» видаються під заставу практично всього: прикрас, побутової техніки, авто,  тобто ломбарди практично «всеїдні» приваблюють наших громадян оперативністю і мінімумом вимог до клієнту.

2.      Головний плюс таких позик - в оперативності видачі грошей. Залежно від цінності застави час прийняття рішення становить від 15 хвилин до 2 годин. Це дуже зручно в критичних ситуаціях, наприклад, коли не вистачає коштів на покупку ліків ».

3.      Ще одна принципова відмінність ломбардних кредитів - мінімум
формальностей достатньо принести сам предмет застави, паспорт та ідентифікаційний код.  Ні довідки про доходи,  яка найчастіше не відповідає дійсності, ні фіктивних поручителів ломбарди не вимагають.  Головне покриття ризику неповернення кредиту - це «тверда застава», яка залишається в ломбарді до тих пір, поки клієнт не погасить борг .

РИЗИКИ:

1.      При закладанні ювелірних виробів враховується тільки вага виробу.
Вік прикраси та його художня цінність не мають ніякого значення. А також не має значення наявність дорогоцінного каміння, навіть діамантів.
Так що  золота пектораль скіфського періоду з діамантом в декілька карат піде в ломбарді як лом.

2.        Процентні ставки за користування кредитом. У порівнянні з банківськими умовами вони виглядають непомірними. За даними Держфінпослуг, середня ставка по ломбардних кредитах зараз становить 216% річних. У той же час середня процентна ставка банків по кредитах готівкою коливається від 50 до 53% річних. Різниця, як і сума переплати очевидна.

3.      Маєте ризик повернути річ зламаною (наприклад, якщо заставою є ноутбук), або з вирізаними декількома ланками ланцюжка (якщо це золотий виріб).   

РЕКОМЕНДАЦІЇ, АБИ НЕ ПОТРАПИТИ ДО НЕПРИЄМНОЇ СИТУАЦІЇ:

1.       Зберіть максимум інформації про ломбард. Користуєтесь послугами тільки перевірних ломбардів, краще «мереж»;

2.       Не довіряйте своє майно  ломбардам , які є на ринку менш одного року;

3.       Перевіряйте, чи має ломбард офіційний дозвіл на ведення діяльності.

4.       Беріть під заставу невелику суму на короткий проміжок часу.

5.       Уважно читайте умови договору:                                                                                                                   

       -     особливості щодо строків повернення;

-          можливість пролонгації;

-          умови викупу;

-          графік переплат (на короткий проміжок часу та на рік).

6.       Якщо ви не можете повернути кошти у строк, то своєчасно подовжуйте термін зберігання;

7.       Майте на увазі той факт, що оцінювач є робітником ломбарду. Та може вам надати не зовсім правдиву інформацію, наприклад, про наявність домішків у вашому золотому виробі чи тріщин на діаманті.  Тому краще звернутися за оцінкою до декількох ломбардів;

8.       Неодмінно уточняйте умови зберігання. При невірному зберіганні, наприклад,  ваше хутряне манто або антикваріат можуть серйозно постраждати.

9.       При здачі заставного майна складіть акт прийому-передачі з зазначенням, якщо це, наприклад, золоті вироби - довжини, ваги, їх особливостей, оргтехніка - технічний стан, наявність подряпин.

На останок, хочеться Вам порадити звертайтесь за фінансовою допомогою до ломбарду тільки добре звісивши всі «за» та «проти». Не піддавайтесь миттєвим емоціям, тому що дуже легко потрапити в ці тенета, а виплутатися ой же як тяжко.

І пам’ятайте народні мудрості:

«Береш чуже – повертаєш своє»;

«Бесплатный сыр только в мышеловке».

З повагою,

«МІЙ РАДНИК»                                                       

ОСББ – ПЕРЕВАГИ ТА НЕДОЛІКИ.

На сьогоднішній день в Україні склалася ситуація, що багато мешканців багатоповерхівок незадоволені послугами, які надають комунальні організації, в тому числі і ЖЕКи.  Багатьом не дає покою думка, що ж зробити, щоб покращити умови утримання будинків та прибудинкової території. І тут на допомогу приходить Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866  зі змінами та доповненнями, де зазначається, що мешканці багатоповерхівок можуть створити своє власне об’єднання, а враховуючи зміни внесені Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р № 417-VIII  мешканці  ЗОБОВ'ЯЗАНІ до 01 липня 2016 визначитися з формою управління будинком, в іншому випадку їм буде назначено управителя органами місцевого самоврядування. 

Створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі ОСББ) є дуже важливим і відповідальним кроком. Мешканці багатоквартирних будинків повинні усвідомлювати, що після створення ОСББ, вони надалі сам-на-сам залишаться з цілою низкою запитань, які можуть мати як негативні так і позитивні наслідки.

Щоб зневілювати негативні наслідки, ми пропонуємо аналіз, який ми радимо Вам прочитати перед тим, як створити своє власне ОСББ.

Спочатку, що таке це ОСББ:.

- ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) – це юридична особа, створена власниками квартир та/або  нежитлових   приміщень   багатоквартирного  будинку  для  сприяння  використанню  їхнього  власного  майна  та управління, утримання і використання спільного майна;

- неприбуткова організація, посередник між постачальниками комунальних послуг і мешканцями будинку.

Хто такі співвласники:

співвласники  багатоквартирного будинку (далі - співвласники) -  власники  квартир  та  нежитлових  приміщень у багатоквартирному будинку.

Хто не може бути співвласником

-          мешканці, які не приватизували квартири ;

-          мешканці, які орендують квартири.

Навіщо створювати ОСББ:

-          Прийняття спільних рішень;

-          Контроль над своїми грошима;

-          Забезпечення та захист свої прав.

 Щоб потрібно для створення ОСББ:

- для початку необхідно  створити ініціативну групу з власників не менш 3 квартир;

- з’ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники: реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло- і водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо); реальний економічний стан будинку.

- скласти Статут;

- зібрати загальні  збори (явка не менша 50% мешканців),  на яких затвердити: створення ОСББ,  Статут ОСББ, та вибрати: Правління, Голову Правління, Ревізійну комісію;

- оформити зібрання Загальних зборів Протоколом та підписати Статут членами ОСББ;

 - Статут, Протокол Загальних зборів, реєстраційну форму Ф-І, затверджену Наказом Держкомпідприємництва № 67 від 09.06.04 р та Список членів згідно зразка, що встановлений Постановою КМУ № 1521 надати  до державного реєстратора;

- забрати Свідоцтво про державну реєстрацію;

-  отримати печатку;

-  відкрити поточний рахунок у банку.

 І ось довгоочікуваний результат наше ОСББ врешті-решт є повноцінною юридичною особою.  Тепер нас попереду чекає тривала й клопітка робота. Вже ми чітко розуміємо, що несемо відповідальність за кожну копійку, сплачену мешканцями. Нам потрібно розумно розподілити свої кошти, та ще й так, щоб і комунальні платежі сплатити вчасно, і ще й ремонтик зробити, щоб чисто й охайно було  тепер вже в  нашому власному будиночку.  А ще ми маємо й додаткові ризики за ЖЕКИ.

А ось і наші ризики:

- місцева влада вбереже комунальний ЖЕК від банкрутства, а ОСББ від цього не застраховане;

- в ЖЕКу є професіонали, в той час як ОСББ часто керують випадкові люди;

 - ЖЕК має можливість отримати кошти на утримання будинків з місцевого бюджету, а ОСББ – ні;

До цього потрібно додати ще й декілька мінусів:

- спільна оплата комунальних платежів. Тепер немає поняття особистого боргу — ОСББ розраховується з комунальниками за всі спожиті ресурси спільно. Тому, щоб не допустити заборгованості, мешканцям доведеться платити за тих, хто цього не може або не хоче робити. Або змушувати сусідів платити;

- відповідальність не тільки за свою квартиру, а й за всю територію будинку. Тепер доведеться доглядати за всієї прибудинковою територією — навіть якщо раніше цим ніхто не займався; 

- ремонт за свій рахунок (особливо актуально для старих будинків). Після того, як будинок увійшов в ОСББ, чиновники перестають відповідати за його стан;

- самостійне укладання договорів за ринковими цінами. Розраховуватися з підрядниками доведеться не по «державній», а вже за ринковій ціні, яка, як правило, значно вище;

Але ми ж маємо і плюси:

- держава повинна виділити фінансову допомогу на ремонт будинку. За законом перед передачею житла власникам за рахунок місцевого бюджету буде проведено капремонт; 

- управління своїм житлом на власний розсуд. Можна самостійно вирішити, що потрібніший — поставити лавочки під під‘їздом або відремонтувати ліфт; 

- самостійна установка тарифів. Можна вибирати більш дешевих підрядників; 

- отримання більш якісних послуг. За рахунок самостійного вибору виконавців; 

- економія за рахунок установки лічильників. В цьому випадку, нарахування буде проводитися не за загальними нормами, а рівномірно ділитися на всіх мешканців; 

- самостійно визначається розмір квартплати. На загальних зборах мешканці самі вирішують, скільки грошей здавати в «фонд дому»;

 - оперативне реагування на проблеми. Мешканці краще комунальників знають, що насамперед потрібно зробити в будинку і можуть вирішувати такі питання без непотрібної тяганини; 

- Економія на податках. ОСББ не платить ні податку на прибуток (від основної діяльності) , ні ПДВ, на відміну від ЖЕКів;

 - підвищується відповідальність. Мало хто буде смітити в будинку, який ремонтували за власний рахунок;

 ОСББ може отримувати додаткові кошти:

 через здачу в оренду підвалів і горищ; 

якщо земля під прибудинкову територію відведена, можна розміщувати торговельні лотки або навіть побудувати невеликий магазин чи офіс і здавати їх в оренду;

До речі, варто врахувати, що якщо ОСББ займається комерційними видами діяльності, то воно сплачує відповідні податки. Не обкладаються податками платежі і внески мешканців.

До вищевикладеного хочеться ще добавити декілька порад:

Щодо спільної власності:

Згідно ст. 368 Цивільного Кодексу України: «Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю».    Якоїсь спеціальної окремої реєстрації, щодо підтвердження наявності прав на спільну власність у мешканцям будинку  робити не потрібно.

Щодо прийняття рішень по життєдіяльності ОСББ:

Згідно п. 2 ст. 369 Цивільного Кодексу України: «Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників», тобто потрібна 100% згода. 

Але згідно п. 6 ст.. 10  Закону України «Про ОСББ» та якщо це передбачено Статутом, надається можливість прийняття рішення більшістю голосів.

Щодо сплати комунальних послуг:

Згідно  Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р № 417-VIII передбачено:

 задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення;

визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори;

виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Газо- та електропостачання квартир та нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їх власниками і газо- та електропостачальними організаціями відповідно до вимог законодавства.

Договори з управителем укладаються об'єднанням відповідно до закону.

Витрати коштів ОСББ:

Згідно ст.. 21 Закону України «про ОСББ» та Статуту об’єднання витрачати кошти Правління ОСББ має змогу, тільки на підставі кошторису, затвердженого Загальними зборами. Окрім того, Ревізійна комісія повинна підтвердити та надати звіт, щодо  цільового використання внесених коштів.  Який в свою чергу повинен бути затверджений Загальними зборами. 

Витрати на управління багатоквартирним будинком включають:

1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;

2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;

3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;

4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника.

І на останок звертайте увагу на наступне:

І. Повинні бути Рішення Загальних зборів, так як це входить виключно до їх компетенції (це  передбачено ЗУ «Про ОСББ»):

- щодо призначення Правління, Голови Правління, Ревізійної комісії;

- щодо затвердження Статуту та внесення змін до нього;

-  щодо здачі в оренду нежилого приміщення;

- щодо затвердження фінансового Кошторису на наступний рік ;

- щодо щорічного затвердження кошторису, з підтвердженим використання коштів за минулий рік, згідно погоджених статей витрат, який перевірений Ревізійною комісією або аудиторською фірмою.

ІІ. Об’єднання відповідає за своїми зобов’язаннями (тобто боргами) коштами і майном об’єднання .

ІІІ. Об’єднання зобов’язане:

- вести бухгалтерський облік -  ст.. 10 ЗУ «Про ОСББ», п.1.п.2. ЗУ «Про бухгалтерський облік»;

- зареєструватися в податковій інспекції, як неприбуткова організація пп. е п. 157.1 ст. 157 ПКУ  за кодом 0015, в такому випадку доходи об’єднання в вигляді членських внесків та пасивних доходів не будуть обкладатися податком на прибуток.  В випадку відсутності реєстрації об’єднання зобов’язане сплачувати податок на прибуток. Слід зазначити, що згідно пп.. 14.1.268 п.14.1. ст.. 14 ПКУ пасивні доходи – це доходи, отримані у вигляді процентів, дивідендів, страхових виплат і відшкодувань, а також роялті. Якщо це інші джерела надходження, наприклад,  дохід від оренди, то об’єднання зобов’язане  оподатковувати згідно діючого законодавства та сплатити податок на прибуток.

-  вести облік щодо обліку готівкових коштів в касі , згідно Положення № 637. ОСББ може отримувати в касу платежі та внески співвласників без використання РРО тільки в вигляді  добровільних внесків мешканців. Інші готівкові кошти, наприклад,  при отриманні готівки за оренду потрібно використовувати РРО (див. Лист ДФСУ від 10.07.2015 р. № 14505/6/99-99-22-07-03-15).

Підсумовуючі вищевикладене,  мешканцям  ОСББ потрібно відповідально відноситись до виконання вищезазначених пунктів, так як   члени  ОСББ несуть цивільну,  адміністративну та кримінальну відповідальність за діяльність  ОСББ.  

БУДЬТЕ ПИЛЬНИМИ ТА БЕРЕЖІТЬ СВОЄ МАЙНО!

ПРАЦЮЙТЕ ТІЛЬКИ З ПРОФЕСІОНАЛАМИ – ЦЕ ЗАОЩАДИТЬ ВАШІ КОШТИ ТА НЕРВИ!

  І НЕ ГАЙТЕ ЧАСУ, ТАК ЯК ДО 01 ЛИПНЯ 2016 РОКУ ЗАЛИШИЛОСЯ 

ЗОВСІМ МАЛО ЧАСУ.

З повагою «МІЙ РАДНИК»