ОСББ – ПЕРЕВАГИ ТА НЕДОЛІКИ.

На сьогоднішній день в Україні склалася ситуація, що багато мешканців багатоповерхівок незадоволені послугами, які надають комунальні організації, в тому числі і ЖЕКи.  Багатьом не дає покою думка, що ж зробити, щоб покращити умови утримання будинків та прибудинкової території. І тут на допомогу приходить Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866  зі змінами та доповненнями, де зазначається, що мешканці багатоповерхівок можуть створити своє власне об’єднання, а враховуючи зміни внесені Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р № 417-VIII  мешканці  ЗОБОВ'ЯЗАНІ до 01 липня 2016 визначитися з формою управління будинком, в іншому випадку їм буде назначено управителя органами місцевого самоврядування. 

Створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі ОСББ) є дуже важливим і відповідальним кроком. Мешканці багатоквартирних будинків повинні усвідомлювати, що після створення ОСББ, вони надалі сам-на-сам залишаться з цілою низкою запитань, які можуть мати як негативні так і позитивні наслідки.

Щоб зневілювати негативні наслідки, ми пропонуємо аналіз, який ми радимо Вам прочитати перед тим, як створити своє власне ОСББ.

Спочатку, що таке це ОСББ:.

- ОСББ (об’єднання співвласників багатоквартирного будинку) – це юридична особа, створена власниками квартир та/або  нежитлових   приміщень   багатоквартирного  будинку  для  сприяння  використанню  їхнього  власного  майна  та управління, утримання і використання спільного майна;

- неприбуткова організація, посередник між постачальниками комунальних послуг і мешканцями будинку.

Хто такі співвласники:

співвласники  багатоквартирного будинку (далі - співвласники) -  власники  квартир  та  нежитлових  приміщень у багатоквартирному будинку.

Хто не може бути співвласником

-          мешканці, які не приватизували квартири ;

-          мешканці, які орендують квартири.

Навіщо створювати ОСББ:

-          Прийняття спільних рішень;

-          Контроль над своїми грошима;

-          Забезпечення та захист свої прав.

 Щоб потрібно для створення ОСББ:

- для початку необхідно  створити ініціативну групу з власників не менш 3 квартир;

- з’ясувати технічний стан будинку та порахувати його економічні показники: реальний технічний стан будинку, його інженерного обладнання, тепло- і водопровідних мереж, стан допоміжних приміщень (підвали, горища тощо); реальний економічний стан будинку.

- скласти Статут;

- зібрати загальні  збори (явка не менша 50% мешканців),  на яких затвердити: створення ОСББ,  Статут ОСББ, та вибрати: Правління, Голову Правління, Ревізійну комісію;

- оформити зібрання Загальних зборів Протоколом та підписати Статут членами ОСББ;

 - Статут, Протокол Загальних зборів, реєстраційну форму Ф-І, затверджену Наказом Держкомпідприємництва № 67 від 09.06.04 р та Список членів згідно зразка, що встановлений Постановою КМУ № 1521 надати  до державного реєстратора;

- забрати Свідоцтво про державну реєстрацію;

-  отримати печатку;

-  відкрити поточний рахунок у банку.

 І ось довгоочікуваний результат наше ОСББ врешті-решт є повноцінною юридичною особою.  Тепер нас попереду чекає тривала й клопітка робота. Вже ми чітко розуміємо, що несемо відповідальність за кожну копійку, сплачену мешканцями. Нам потрібно розумно розподілити свої кошти, та ще й так, щоб і комунальні платежі сплатити вчасно, і ще й ремонтик зробити, щоб чисто й охайно було  тепер вже в  нашому власному будиночку.  А ще ми маємо й додаткові ризики за ЖЕКИ.

А ось і наші ризики:

- місцева влада вбереже комунальний ЖЕК від банкрутства, а ОСББ від цього не застраховане;

- в ЖЕКу є професіонали, в той час як ОСББ часто керують випадкові люди;

 - ЖЕК має можливість отримати кошти на утримання будинків з місцевого бюджету, а ОСББ – ні;

До цього потрібно додати ще й декілька мінусів:

- спільна оплата комунальних платежів. Тепер немає поняття особистого боргу — ОСББ розраховується з комунальниками за всі спожиті ресурси спільно. Тому, щоб не допустити заборгованості, мешканцям доведеться платити за тих, хто цього не може або не хоче робити. Або змушувати сусідів платити;

- відповідальність не тільки за свою квартиру, а й за всю територію будинку. Тепер доведеться доглядати за всієї прибудинковою територією — навіть якщо раніше цим ніхто не займався; 

- ремонт за свій рахунок (особливо актуально для старих будинків). Після того, як будинок увійшов в ОСББ, чиновники перестають відповідати за його стан;

- самостійне укладання договорів за ринковими цінами. Розраховуватися з підрядниками доведеться не по «державній», а вже за ринковій ціні, яка, як правило, значно вище;

Але ми ж маємо і плюси:

- держава повинна виділити фінансову допомогу на ремонт будинку. За законом перед передачею житла власникам за рахунок місцевого бюджету буде проведено капремонт; 

- управління своїм житлом на власний розсуд. Можна самостійно вирішити, що потрібніший — поставити лавочки під під‘їздом або відремонтувати ліфт; 

- самостійна установка тарифів. Можна вибирати більш дешевих підрядників; 

- отримання більш якісних послуг. За рахунок самостійного вибору виконавців; 

- економія за рахунок установки лічильників. В цьому випадку, нарахування буде проводитися не за загальними нормами, а рівномірно ділитися на всіх мешканців; 

- самостійно визначається розмір квартплати. На загальних зборах мешканці самі вирішують, скільки грошей здавати в «фонд дому»;

 - оперативне реагування на проблеми. Мешканці краще комунальників знають, що насамперед потрібно зробити в будинку і можуть вирішувати такі питання без непотрібної тяганини; 

- Економія на податках. ОСББ не платить ні податку на прибуток (від основної діяльності) , ні ПДВ, на відміну від ЖЕКів;

 - підвищується відповідальність. Мало хто буде смітити в будинку, який ремонтували за власний рахунок;

 ОСББ може отримувати додаткові кошти:

 через здачу в оренду підвалів і горищ; 

якщо земля під прибудинкову територію відведена, можна розміщувати торговельні лотки або навіть побудувати невеликий магазин чи офіс і здавати їх в оренду;

До речі, варто врахувати, що якщо ОСББ займається комерційними видами діяльності, то воно сплачує відповідні податки. Не обкладаються податками платежі і внески мешканців.

До вищевикладеного хочеться ще добавити декілька порад:

Щодо спільної власності:

Згідно ст. 368 Цивільного Кодексу України: «Спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю».    Якоїсь спеціальної окремої реєстрації, щодо підтвердження наявності прав на спільну власність у мешканцям будинку  робити не потрібно.

Щодо прийняття рішень по життєдіяльності ОСББ:

Згідно п. 2 ст. 369 Цивільного Кодексу України: «Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників», тобто потрібна 100% згода. 

Але згідно п. 6 ст.. 10  Закону України «Про ОСББ» та якщо це передбачено Статутом, надається можливість прийняття рішення більшістю голосів.

Щодо сплати комунальних послуг:

Згідно  Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 р № 417-VIII передбачено:

 задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення;

визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори;

виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Газо- та електропостачання квартир та нежитлових приміщень здійснюється на підставі договорів між їх власниками і газо- та електропостачальними організаціями відповідно до вимог законодавства.

Договори з управителем укладаються об'єднанням відповідно до закону.

Витрати коштів ОСББ:

Згідно ст.. 21 Закону України «про ОСББ» та Статуту об’єднання витрачати кошти Правління ОСББ має змогу, тільки на підставі кошторису, затвердженого Загальними зборами. Окрім того, Ревізійна комісія повинна підтвердити та надати звіт, щодо  цільового використання внесених коштів.  Який в свою чергу повинен бути затверджений Загальними зборами. 

Витрати на управління багатоквартирним будинком включають:

1) витрати на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку;

2) витрати на оплату комунальних послуг стосовно спільного майна багатоквартирного будинку;

3) витрати на сплату винагороди управителю в разі його залучення;

4) інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом.

Витрати на управління багатоквартирним будинком розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника.

І на останок звертайте увагу на наступне:

І. Повинні бути Рішення Загальних зборів, так як це входить виключно до їх компетенції (це  передбачено ЗУ «Про ОСББ»):

- щодо призначення Правління, Голови Правління, Ревізійної комісії;

- щодо затвердження Статуту та внесення змін до нього;

-  щодо здачі в оренду нежилого приміщення;

- щодо затвердження фінансового Кошторису на наступний рік ;

- щодо щорічного затвердження кошторису, з підтвердженим використання коштів за минулий рік, згідно погоджених статей витрат, який перевірений Ревізійною комісією або аудиторською фірмою.

ІІ. Об’єднання відповідає за своїми зобов’язаннями (тобто боргами) коштами і майном об’єднання .

ІІІ. Об’єднання зобов’язане:

- вести бухгалтерський облік -  ст.. 10 ЗУ «Про ОСББ», п.1.п.2. ЗУ «Про бухгалтерський облік»;

- зареєструватися в податковій інспекції, як неприбуткова організація пп. е п. 157.1 ст. 157 ПКУ  за кодом 0015, в такому випадку доходи об’єднання в вигляді членських внесків та пасивних доходів не будуть обкладатися податком на прибуток.  В випадку відсутності реєстрації об’єднання зобов’язане сплачувати податок на прибуток. Слід зазначити, що згідно пп.. 14.1.268 п.14.1. ст.. 14 ПКУ пасивні доходи – це доходи, отримані у вигляді процентів, дивідендів, страхових виплат і відшкодувань, а також роялті. Якщо це інші джерела надходження, наприклад,  дохід від оренди, то об’єднання зобов’язане  оподатковувати згідно діючого законодавства та сплатити податок на прибуток.

-  вести облік щодо обліку готівкових коштів в касі , згідно Положення № 637. ОСББ може отримувати в касу платежі та внески співвласників без використання РРО тільки в вигляді  добровільних внесків мешканців. Інші готівкові кошти, наприклад,  при отриманні готівки за оренду потрібно використовувати РРО (див. Лист ДФСУ від 10.07.2015 р. № 14505/6/99-99-22-07-03-15).

Підсумовуючі вищевикладене,  мешканцям  ОСББ потрібно відповідально відноситись до виконання вищезазначених пунктів, так як   члени  ОСББ несуть цивільну,  адміністративну та кримінальну відповідальність за діяльність  ОСББ.  

БУДЬТЕ ПИЛЬНИМИ ТА БЕРЕЖІТЬ СВОЄ МАЙНО!

ПРАЦЮЙТЕ ТІЛЬКИ З ПРОФЕСІОНАЛАМИ – ЦЕ ЗАОЩАДИТЬ ВАШІ КОШТИ ТА НЕРВИ!

  І НЕ ГАЙТЕ ЧАСУ, ТАК ЯК ДО 01 ЛИПНЯ 2016 РОКУ ЗАЛИШИЛОСЯ 

ЗОВСІМ МАЛО ЧАСУ.

З повагою «МІЙ РАДНИК»